De solides résultats confirment la résilience du modèle d’entreprise d’Immobel malgré un environnement de marché difficile.

Malgré un contexte géopolitique et macroéconomique difficile, Immobel a enregistré de solides résultats financiers pour 2022. Le bénéfice net sous-jacent a atteint 54,5 millions d’euros. Le rendement sous-jacent sur capitaux propres (ROE) s’est établi à 9,5%. L’EBITDA s’élève à 68,6 millions d’euros.

En 2022, comme la plupart des sociétés immobilières, Immobel a subi les conséquences du contexte géopolitique et macroéconomique, lequel a entraîné une augmentation rapide des taux d’intérêt et des coûts de construction, et ont compliqué l’approvisionnement en matériaux de construction indispensables — impactant le rythme des activités de construction. Face à ces défis, l’entreprise a réorienté sa stratégie de la croissance vers l’excellence opérationnelle, en réduisant notamment ses frais généraux de 30% à partir de 2024. Cette stratégie, associée au bilan sain d’Immobel — avec une position de trésorerie de 276 millions d’euros —, a permis à l’entreprise de braver les conditions actuelles du marché et de poser des bases solides pour l’avenir.

Une performance financière tirée par les actifs de bureaux de premier ordre

En 2022, la valeur totale de vente de nos actifs vendus a atteint 473 millions d’euros. Ce chiffre peut être réparti en 318 millions d’euros pour les propriétés résidentielles et 155 millions d’euros pour les bureaux. La société a également bénéficié d’une activité soutenue dans la location d’immeubles de bureaux.

·         En Belgique, les ventes d’actifs résidentiels sont restées soutenues, notamment en ce qui concerne les projets O’Sea, Slachthuis, Ilôt Saint-Roch et Lalys. Les actifs de bureaux de premier ordre ont également contribué de manière significative aux ventes. Parmi ceux-ci figurent notamment : le site Cours Saint-Michel à Etterbeek (Bruxelles) ; Commerce 46⁷, un bâtiment certifié BREEAM « Outstanding » et neutre en carbone dans le quartier européen de Bruxelles ; et The Woods⁸, un réaménagement moderne de 10 000 m² situé à Hoeilaart, dans le Brabant flamand. 

·         Dans le cadre de sa focalisation sur l’efficacité opérationnelle, Immobel limite en France son exposition aux petits projets résidentiels situés en périphérie de Paris pour se concentrer sur les projets mixtes (à forte marge) situés dans le centre de Paris. Le retard pris sur la vente du projet de bureaux Saint-Antoine a eu un impact négatif sur les ventes dans ce pays.

·         En Pologne, le projet résidentiel Granary Island à Gdansk a été presque entièrement vendu en 2022. Outre les coûts plus élevés enregistrés sur le projet Eden Tower à Francfort, au Luxembourg et en Allemagne, les ventes ont souffert de la baisse de la demande de projets résidentiels et du lancement retardé de la construction.

Délivrance de permis — les projets clés progressent

Bien que la société soit confrontée à des retards importants dans l’obtention des permis pour certains de ses développements résidentiels à usage mixte, d’autres projets clés avancent. L’année dernière, des permis finaux ont été obtenus pour de nouveaux projets d’une valeur brute totale de développement (GDV) de 412 millions d’euros. Ce chiffre est légèrement inférieur aux prévisions, principalement en raison de l’annulation, en décembre par le Conseil d’État, du permis pour notre projet RAC4 à Bruxelles.

·         L’information du voisinage et la co-création tiennent une place prépondérante dans la refonte du projet Brouck’R, pour lequel Immobel et BPI Real Estate ont déposé une demande de permis de bâtir modifié en octobre.

·         En été, Immobel a déposé une demande de permis de bâtir pour transformer les tours Proximus⁹ en un lieu habitable, tourné vers l’avenir et inclusif. Les plans s’inscrivent dans la nouvelle vision de la Région bruxelloise visant à transformer le Quartier Nord en un quartier agréable et sécurisé pour l’ensemble de ses résidents et utilisateurs.

·         En juillet, Immobel a fait l’acquisition du projet Commodore (11 000 m²) à Evere (Bruxelles, Belgique). Le projet, qui dispose d’un permis définitif, prévoit le réaménagement d’un ancien site de bureaux en 115 appartements de qualité entourés de verdure.

Priorité à un portefeuille de projets de haute qualité

La valeur brute totale de développement d’Immobel est restée stable par rapport à 2021, à 5,7 milliards d’euros, la vente d’actifs ayant compensé les acquisitions.

Au cours du premier semestre de 2022, Immobel a réalisé plusieurs nouvelles acquisitions importantes, notamment les tours Proximus (lire ci-dessus).

Au cours du second semestre de 2022, Immobel a limité ses acquisitions pour s’aligner sur l’évolution de l’environnement macroéconomique et se concentrer sur les projets existants.

Un bilan sain

Malgré le contexte économique difficile, la société a conservé une forte liquidité, avec une position de trésorerie de 275,9 millions d’euros et un ratio d’endettement¹⁰ de seulement 53,0%. La dette nette¹¹ a atteint 626,6 millions EUR à la fin de l’année dernière. L’assise financière de la société lui donne la flexibilité et l’agilité nécessaires pour faire face aux défis actuels et poursuivre le développement de son portefeuille existant.

Maintien de notre politique de dividende

Un dividende brut de 3.05 euros par action sera proposé lors de l’Assemblée Générale d’Immobel, qui se tiendra le 20 avril 2023.

Rapport annuel 2022

Le rapport financier annuel 2022 complet, comprenant les rapports financier et non-financier d’Immobel, sera disponible sur le site Internet à partir du 17 mars 2023.

¹ Bénéfice net part du Groupe avant dépréciation du goodwill.

² Le rendement sur capitaux propres (ROE) se rapporte au bénéfice net part du Groupe divisé par les capitaux propres part du Groupe au début de l’année. Rendement sous-jacent sur capitaux propres : ROE avant dépréciation du goodwill.

³ L’EBITDA (bénéfice avant intérêts, taxes, amortissements et dépréciations) se rapporte au résultat d’exploitation avant amortissement et dépréciation d’actifs (tel qu’il est inclus dans les frais d’administration).

⁴ Représentent les produits d'exploitation en vue interne (c'est-à-dire les chiffres en vue externe avant l'application de la norme IFRS 11). Le résultat d'exploitation en vue externe (c'est-à-dire les chiffres officiels de la société publiés selon les normes IFRS) a atteint 244 millions EUR.

⁵ A travers la vente de 100 % des actions de CSM Properties SA/NV.

⁶ Valeur de vente ou valeur brute de développement (GDV): chiffre d’affaires total attendu (part du Groupe) pour un projet ou tous les projets du portefeuille actuel (y compris les projets soumis à des conditions suspensives pour lesquels la direction estime qu’il y a une forte probabilité de concrétisation).

⁷ A travers la vente de 100% des actions de Michael Ostlund Property S.A.

⁸ Par la vente de deux entités détenant le titre de propriété du projet.

⁹ En mars 2022, Immobel (et un certain nombre de SPV contrôlés par Immobel) et Proximus ont conclu des conventions liantes concernant la vente et le redéveloppement du siège de Proximus.

¹⁰ Le ratio d’endettement est calculé en divisant la dette nette par la somme de la dette nette et des capitaux propres part du Groupe (moins le goodwill).

¹¹ La dette nette se rapporte à l'encours des dettes financières à long terme et à court terme, compensé par la trésorerie et les équivalents de trésorerie.