lun, 06/03/2023
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De solides résultats confirment la résilience du modèle d’entreprise d’Immobel malgré un environnement de marché difficile.

Malgré un contexte géopolitique et macroéconomique difficile, Immobel a enregistré de solides résultats financiers pour 2022. Le bénéfice net sous-jacent a atteint 54,5 millions d’euros. Le rendement sous-jacent sur capitaux propres (ROE) s’est établi à 9,5%. L’EBITDA s’élève à 68,6 millions d’euros.

En 2022, comme la plupart des sociétés immobilières, Immobel a subi les conséquences du contexte géopolitique et macroéconomique, lequel a entraîné une augmentation rapide des taux d’intérêt et des coûts de construction, et ont compliqué l’approvisionnement en matériaux de construction indispensables — impactant le rythme des activités de construction. Face à ces défis, l’entreprise a réorienté sa stratégie de la croissance vers l’excellence opérationnelle, en réduisant notamment ses frais généraux de 30% à partir de 2024. Cette stratégie, associée au bilan sain d’Immobel — avec une position de trésorerie de 276 millions d’euros —, a permis à l’entreprise de braver les conditions actuelles du marché et de poser des bases solides pour l’avenir.

En bref

  • Le bénéfice net sous-jacent1 a atteint 54,5 millions d’euros, en recul par rapport aux 92,2 millions d’euros de 2021 – une année record pour l’entreprise. Le rendement sous-jacent sur capitaux propres (ROE)2 s’est établi à 9,5%. L’EBITDA3 s’élève à 68,6 millions d’euros, contre 103,8 millions en 2021.

  • Les produits d’exploitation (comprenant les coentreprises et entreprises associées)4 ont atteint 410 millions EUR. Les ventes de projets résidentiels ont contribué à de beaux résultats en Belgique et en Pologne. La situation a été plus difficile sur les autres marchés. En 2022, la demande résidentielle a ralenti en raison de la hausse des taux d’intérêt et de la situation macroéconomique défavorable sur tous les marchés. Les ventes d'actifs de bureaux de premier ordre, parmi lesquels le site Cours Saint-Michel à Etterbeek (Bruxelles, Belgique)5, ont également contribué de manière significative à la performance financière. La société a également bénéficié d’une activité soutenue dans la location d’immeubles de bureaux.

  • Dans le cadre de son objectif d’efficacité opérationnelle, Immobel réduira ses frais généraux annuels de 15 millions d’euros à partir de 2024, principalement en limitant son exposition au développement de petits projets résidentiels en France ainsi qu’en déplaçant son activité de gestion des investissements immobiliers de Londres vers Bruxelles. Cette réduction a également consisté à limiter les acquisitions au cours du second semestre de 2022.

  • Une dépréciation du goodwill de 43,8 millions d’euros a été enregistrée en 2022, reflétant la réorientation stratégique du développement de petits projets résidentiels situés en périphérie de Paris vers des projets à usage mixte situés dans le centre de la capitale. Dépréciation comprise, le bénéfice net (part du Groupe) a atteint 10,7 millions d’euros.

  • La gestion des investissements immobiliers fait toujours partie de la stratégie d’Immobel. Cependant, compte tenu des difficultés liées au contexte économique actuel, la société a décidé de fermer sa plateforme dédiée à Londres (Immobel Capital Partners) au début de l’année 2023 afin de poursuivre cette activité depuis Bruxelles.

  • En Allemagne, le projet Eden Tower (Francfort) – actuellement en cours de finalisation – a entraîné des coûts de construction bien plus élevés que prévus, ce qui a eu un impact négatif sur le bénéfice net.

  • Les permis définitifs ont été obtenus pour des projets d’une valeur brute de développement de 412 millions d’euros6. La valeur brute totale de développement d’Immobel est restée stable par rapport à 2021, à 5,7 milliards d’euros.

  • Grâce à un gestion responsable de son bilan et à une position de trésorerie de 276 millions d’euros, Immobel dispose d’une solide assise financière pour faire face à un marché difficile et poursuivre le développement de son portefeuille existant.
  • En juin 2022, Immobel a émis des obligations vertes pour un total de 125 millions d’euros, dont le succès souligne la confiance dans l’entreprise ainsi que sa capacité à tenir ses engagements.
  • Un dividende brut de 3,05 euros par action sera soumis à l’approbation des actionnaires lors de l’Assemblée Générale du 20 avril 2023

 

 

Une performance financière tirée par les actifs de bureaux de premier ordre

En 2022, la valeur totale de vente de nos actifs vendus a atteint 473 millions d’euros. Ce chiffre peut être réparti en 318 millions d’euros pour les propriétés résidentielles et 155 millions d’euros pour les bureaux. La société a également bénéficié d’une activité soutenue dans la location d’immeubles de bureaux.

·         En Belgique, les ventes d’actifs résidentiels sont restées soutenues, notamment en ce qui concerne les projets O’Sea, Slachthuis, Ilôt Saint-Roch et Lalys. Les actifs de bureaux de premier ordre ont également contribué de manière significative aux ventes. Parmi ceux-ci figurent notamment : le site Cours Saint-Michel à Etterbeek (Bruxelles) ; Commerce 467, un bâtiment certifié BREEAM « Outstanding » et neutre en carbone dans le quartier européen de Bruxelles ; et The Woods8, un réaménagement moderne de 10 000 m² situé à Hoeilaart, dans le Brabant flamand. 

·         Dans le cadre de sa focalisation sur l’efficacité opérationnelle, Immobel limite en France son exposition aux petits projets résidentiels situés en périphérie de Paris pour se concentrer sur les projets mixtes (à forte marge) situés dans le centre de Paris. Le retard pris sur la vente du projet de bureaux Saint-Antoine a eu un impact négatif sur les ventes dans ce pays.

·         En Pologne, le projet résidentiel Granary Island à Gdansk a été presque entièrement vendu en 2022. Outre les coûts plus élevés enregistrés sur le projet Eden Tower à Francfort, au Luxembourg et en Allemagne, les ventes ont souffert de la baisse de la demande de projets résidentiels et du lancement retardé de la construction.

 

Délivrance de permis — les projets clés progressent

Bien que la société soit confrontée à des retards importants dans l’obtention des permis pour certains de ses développements résidentiels à usage mixte, d’autres projets clés avancent. L’année dernière, des permis finaux ont été obtenus pour de nouveaux projets d’une valeur brute totale de développement (GDV) de 412 millions d’euros. Ce chiffre est légèrement inférieur aux prévisions, principalement en raison de l’annulation, en décembre par le Conseil d’État, du permis pour notre projet RAC4 à Bruxelles.

·         L’information du voisinage et la co-création tiennent une place prépondérante dans la refonte du projet Brouck’R, pour lequel Immobel et BPI Real Estate ont déposé une demande de permis de bâtir modifié en octobre.

·         En été, Immobel a déposé une demande de permis de bâtir pour transformer les tours Proximus9 en un lieu habitable, tourné vers l’avenir et inclusif. Les plans s’inscrivent dans la nouvelle vision de la Région bruxelloise visant à transformer le Quartier Nord en un quartier agréable et sécurisé pour l’ensemble de ses résidents et utilisateurs.

·         En juillet, Immobel a fait l’acquisition du projet Commodore (11 000 m²) à Evere (Bruxelles, Belgique). Le projet, qui dispose d’un permis définitif, prévoit le réaménagement d’un ancien site de bureaux en 115 appartements de qualité entourés de verdure.

 

Priorité à un portefeuille de projets de haute qualité

La valeur brute totale de développement d’Immobel est restée stable par rapport à 2021, à 5,7 milliards d’euros, la vente d’actifs ayant compensé les acquisitions.

Au cours du premier semestre de 2022, Immobel a réalisé plusieurs nouvelles acquisitions importantes, notamment les tours Proximus (lire ci-dessus).

Au cours du second semestre de 2022, Immobel a limité ses acquisitions pour s’aligner sur l’évolution de l’environnement macroéconomique et se concentrer sur les projets existants.

Un bilan sain

Malgré le contexte économique difficile, la société a conservé une forte liquidité, avec une position de trésorerie de 275,9 millions d’euros et un ratio d’endettement10 de seulement 53,0%. La dette nette11 a atteint 626,6 millions EUR à la fin de l’année dernière. L’assise financière de la société lui donne la flexibilité et l’agilité nécessaires pour faire face aux défis actuels et poursuivre le développement de son portefeuille existant.

Maintien de notre politique de dividende

Un dividende brut de 3.05 euros par action sera proposé lors de l’Assemblée Générale d’Immobel, qui se tiendra le 20 avril 2023.

Rapport annuel 2022

Le rapport financier annuel 2022 complet, comprenant les rapports financier et non-financier d’Immobel, sera disponible sur le site Internet à partir du 17 mars 2023.

 


1 Bénéfice net part du Groupe avant dépréciation du goodwill.

2 Le rendement sur capitaux propres (ROE) se rapporte au bénéfice net part du Groupe divisé par les capitaux propres part du Groupe au début de l’année. Rendement sous-jacent sur capitaux propres : ROE avant dépréciation du goodwill.

3 L’EBITDA (bénéfice avant intérêts, taxes, amortissements et dépréciations) se rapporte au résultat d’exploitation avant amortissement et dépréciation d’actifs (tel qu’il est inclus dans les frais d’administration).

4 Représentent les produits d'exploitation en vue interne (c'est-à-dire les chiffres en vue externe avant l'application de la norme IFRS 11). Le résultat d'exploitation en vue externe (c'est-à-dire les chiffres officiels de la société publiés selon les normes IFRS) a atteint 244 millions EUR.

5 A travers la vente de 100 % des actions de CSM Properties SA/NV.

6 Valeur de vente ou valeur brute de développement (GDV): chiffre d’affaires total attendu (part du Groupe) pour un projet ou tous les projets du portefeuille actuel (y compris les projets soumis à des conditions suspensives pour lesquels la direction estime qu’il y a une forte probabilité de concrétisation).

7 A travers la vente de 100% des actions de Michael Ostlund Property S.A.

8 Par la vente de deux entités détenant le titre de propriété du projet.

9 En mars 2022, Immobel (et un certain nombre de SPV contrôlés par Immobel) et Proximus ont conclu des conventions liantes concernant la vente et le redéveloppement du siège de Proximus.

10 Le ratio d’endettement est calculé en divisant la dette nette par la somme de la dette nette et des capitaux propres part du Groupe (moins le goodwill).

11 La dette nette se rapporte à l'encours des dettes financières à long terme et à court terme, compensé par la trésorerie et les équivalents de trésorerie.

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