L'impact du COVID-19 sur le marché des bureaux a été largement abordé ces derniers mois, que ce soit dans le cadre de webinaires ou dans la presse. Il est trop tôt pour tirer des conclusions pour le marché des bureaux en général, mais nous pouvons nous attendre à une réduction de la demande pour certains types d'espaces de bureaux par rapport à la période précédant la crise sanitaire.
Alors que nous préparons le retour au bureau, nous pouvons déjà identifier les critères les plus importants pour les futurs immeubles de bureaux. 

Emplacement, emplacement, emplacement

L'emplacement était déjà un critère clé et continuera à jouer un rôle crucial.

Aujourd'hui, les usagers souhaitent que les bureaux soient situés dans des quartiers mixtes, dynamiques et parfaitement accessibles. 

Cela signifie que la pandémie de COVID-19 est l'occasion parfaite pour certains quartiers d'affaires monofonctionnels de Bruxelles de se réinventer.

En tant que principal occupant du Quartier Européen, les institutions européennes ont un rôle crucial à jouer dans cette transformation.

Alors que la concentration des bureaux autour de la rue de la Loi se maintient, le moment est propice à l'analyse de ce qui est nécessaire pour transformer les espaces de bureaux abandonnés du périmètre élargi en projets résidentiels, une évolution qui est déjà inscrite à l'agenda politique depuis le Masterplan approuvé par la Région bruxelloise pour le Quartier Européen en 2008. 

La concentration de bureaux rue de la Loi est l'occasion idéale pour l'Europe de développer des immeubles de bureaux socialement responsables qui évoluent vers des formes hybrides et intègrent d'autres fonctions, dont le logement, la culture et des services en lien avec le quartier. Un effort particulier est attendu au niveau des rez-de-chaussée (« city at eye level »), avec la transition d'espaces dédiés à la sécurité à des espaces capables de stimuler la vie sociale dans la zone et de soutenir l'économie locale. 

Le Quartier-Nord de Bruxelles doit relever le même défi, à savoir devenir une zone à usage mixte dans la course aux employeurs et aux talents. Il dispose de multiples atouts, tels que la présence d'espaces publics vastes et accessibles, pour devenir une métropole vivante et florissante à dimension humaine.

L'élan est là ; des promoteurs et des entreprises privées sont désireux de faire la différence, et le gouvernement est prêt à investir. L'atmosphère est plus que positive, et c'est l'occasion de corriger les erreurs du passé.

Aujourd'hui déjà, l'hypercentre de Bruxelles (autour de la place de Brouckère) constitue un bon exemple de l'urbanité et du « sentiment d'appartenance » requis pour un emplacement de bureau attractif. La qualité de l'espace public et de l'écosystème social et culturel dans les environs constitue évidemment un atout qui ajoute de la valeur à l'expérience de travail. Immobel, actif dans la zone piétonne avec 3 développements majeurs, joue un rôle clé dans la transformation de cette zone ainsi que dans la création de nouvelles synergies entre les différentes fonctions et écosystèmes.

La Tour Multi, neutre en CO2, accueillera déjà de nouveaux employés d'ici la fin de l'année et, cet été, les travaux commenceront sur le site Brouck'R, qui a pour vocation de devenir un projet mixte unifiant vie et travail en ville en un seul bloc central ouvert sur la place de Brouckère.

Immobel réaménagera également l'emblématique bâtiment en forme de croix du Centre Monnaie pour en faire un complexe unique à usage mixte comprenant un hôtel, des unités résidentielles, des espaces de travail souples ainsi que des zones accessibles au public telles que des jardins verts. Ce bâtiment partagé a pour ambition de devenir une référence dans le monde du travail « post-pandémie », dans un environnement vert où la connectivité et la collaboration sont stimulées par un design intelligent et des espaces (de travail) souples.

Écosystème de travail post-COVID-19 : flexibilité et hybridité

Le bureau de demain mettra l'accent sur la qualité plutôt que sur la taille. Des bureaux et des espaces de travail plus petits, mais plus ouverts et collectifs, car le lieu de travail sera le lieu de l'interaction sociale, de la collaboration et de l'innovation. Le nouvel immeuble de bureaux dispose d'espaces attrayants et modulaires qui offrent de nombreuses installations et solutions : espaces dédiés au bien-être, espaces communs ouverts sur le quartier, jardins, terrasses, loggias et toits. Le futur bureau se transformera en un environnement où la distinction entre commodités et lieu de travail s'estompe.

Les grandes entreprises établiront un pôle « siège social » en tant que cœur symbolique de l'entreprise et vaisseau amiral qui représente l'identité et le patrimoine de la société – et qui, en fin de compte, donne aux collaborateurs le sentiment de faire partie d'un tout, même s'ils passent une part importante de leur temps à travailler ailleurs. Toutefois, le principal pôle de bureaux situé dans le centre urbain peut être et sera complété par un ensemble de lieux de travail allant de la base d'attache à une série de « lieux tiers » tels que des centres satellites régionaux et des espaces d'innovation ou de coworking pouvant être utilisés de manière flexible.

Accent sur le bien-être, la durabilité et la technologie

Un autre critère important, que ce soit pour les employés (talents), les employeurs ou les investisseurs, est l'aspect durable du bâtiment. La récente annonce du groupe français Total, qui prévoit de déménager son siège social en Belgique au sein de la Tour Multi dans le centre de Bruxelles, est un choix basé sur l'urbanité, mais aussi sur la durabilité. Il s'agira du premier bâtiment neutre en CO2 de Bruxelles, avec un fort accent mis sur la circularité : environ 89 % des matériaux existants seront réutilisés. 

Les immeubles de bureaux d'Immobel évoluent pour devenir des bâtiments régénérateurs ayant un impact positif sur la planète. Les projets de réaménagement en cours sont conçus pour avoir un réel impact positif sur les bâtiments et leur environnement, en agissant comme des sites de séquestration du carbone, en produisant et, si possible, en stockant de l'énergie sur place pour les communautés environnantes, et en servant de refuge à la flore et la faune (sur les façades, les toits et les zones voisines).

La pandémie de COVID-19 a également renforcé l'importance de la santé et du bien-être pour le locataire. L'accent sera mis sur la qualité de l'air, l'exposition maximale à la lumière du jour, des installations telles que des itinéraires de promenade qui encouragent l'adoption d'habitudes et de modes de vie plus sains, ou les parkings à vélos pour stimuler la mobilité active, la réduction du bruit, une bonne ventilation et l'accès au vert.

La technologie, enfin, jouera un rôle de soutien important dans la transformation de l'expérience du lieu de travail physique en un lieu productif et durable pour les employés. Les espaces modulaires seront équipés des dernières technologies vidéo collaboratives et permettront aux employés d'utiliser leur smartphone pour réserver une salle de réunion ou commander de la nourriture pour une réunion.

Le bureau de demain connectera également les systèmes CVC à des compteurs intelligents, pour le suivi et la mise en place du chauffage, de la ventilation et de la climatisation appropriés, et inclura des dispositifs permettant de recueillir des données sur la consommation d'énergie et la qualité de l'air du bureau.

En tant que plus grand promoteur immobilier coté en bourse de Belgique, Immobel continuera à contribuer de manière active au développement de la ville et du lieu de travail de demain. La durabilité est un élément-clé de ce parcours, pour nos utilisateurs, pour la communauté ainsi que pour la planète.